Pourquoi investir dans les SCPI, et pourquoi je n’en achète pas ?

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Pourquoi investir dans les SCPI, et pourquoi je n’en achète pas ?

 

Tout d’abord, un petit rappel pour ceux qui ne savent pas ce que sont les SCPI, communément appelées « placement pierre-papier » :

Les SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier sont des structures d’investissement de placement collectif dans l’immobilier physique.

 

Cet article a été rédigé par François du blog Objectif-Tune qui est un rédacteur régulier du blog.

Pour faire simple, Une SCPI est une société qui achète et gère un patrimoine immobilier locatif. En acquérant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’une fraction d’un parc immobilier locatif, géré par des spécialistes. Ce parc peut être constitué de logements, d’immobilier de bureau, de commerces, ou un mélange.

 

Il en existe 3 grands types :

  • SCPI de rendement : leur objectif est de distribuer un revenu régulier.
  • SCPI de plus-value : elles ne rapportent rien ou pas grand chose, l’objectif étant que la part prenne un maximum de valeur pour la revente.
  • SCPI fiscales : elles permettent aux porteurs de parts de défiscaliser en bénéficiant de régimes type Scellier, Borloo, Malraux…

 

Elles sont réparties en 2 catégories :

  • SCPI à capital fixe : l’acquisition de part se fait lors du lancement initial (ou lors d’une augmentation de capital)
  • SCPI À capital variable (comme une SICAV) : l’acquisition de part peut se faire à tout moment.

 

Les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers. Pour la plus-value en cas de vente des parts, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.
Alors pourquoi acheter des parts de SCPI ?

Parce qu’elles offrent beaucoup d’avantages !

  • c’est le seul produit financier que l’on peut acquérir à crédit (on peut donc déduire les intérêts d’emprunt). Par exemple, on peut emprunter à un taux de 3,5% pour acheter des parts de SCPI en rapportant 5,5% !
  • elles permettent de diversifier ses placements
  • elles offrent un rendement correct (de 4 à 6% brut) pour un risque assez faible
  • elles permettent d’accéder à d’autres catégories de biens que le logement : immobilier de bureaux, commerces…
  • aucune gestion à faire
  • selon les catégories : elles permettent des revenus réguliers, tous les trimestres généralement (SCPI rendement), permettent de faire une plus-value ou de défiscaliser
  • on peut acheter « de l’immobilier » avec un faible capital

 

Mais il y a quand même quelques inconvénients:

  • c’est un placement moins « liquide » (plus difficile à revendre) que les autres instruments financiers
  • le rendement est moins intéressant que pour de l’immobilier en direct
  • les droits d’entrée et les frais de gestion peuvent être élevés
  • c’est un investissement à long terme
  • la valeur des parts dépend du marché de l’immobilier, qui n’est pas forcément en phase haussière

 

Voici maintenant pourquoi je n’en achète pas :

Premièrement, je n’ai pas assez de cash pour investir sur ces supports pour le moment (j’ai d’autres projets). Vous allez me dire : eh bien alors fait un crédit pour en acheter ! Oui, mais, je n’ai pas envie de faire augmenter mon taux d’endettement pour un rendement de 6% maximum. Comme je sais comment faire mieux avec de l’immobilier physique, je privilégie pour l’instant ce support.

Ensuite, j’aime avoir la maîtrise de mon investissement. Avec les SCPI, les choix de gestion sont faits par d’autres. Ils sont certes meilleurs que moi, mais ils coûtent cher !

 

Attention :

Cette remarque ne veut pas dire que je déconseille d’investir dans les SCPI. Au contraire, je pense que c’est un bon produit dans le cadre de la diversification d’un portefeuille. C’est juste qu’il ne colle pas avec ma stratégie du moment.

 

Quels sont les risques liés aux SCPI ?

Bien que les risques soient plus faibles que pour un investissement en bourse par exemple, il y en a quand même. Leur nature est liée à celle d’un investissement dans l’immobilier physique :

  • baisse de la valeur des parts : comme vous achetez de l’immobilier indirectement, en cas de baisse du marché immobilier, la valeur des parts va baisser automatiquement.
  • baisse du rendement : le parc locatif n’est pas loué à 100% (le taux de vacance est donné dans les prospectus). Les montants collectés peuvent donc varier, à la hausse comme à la baisse
  • La défaillance de la société de gestion : en cas de faillite, la loi prévoit que la gestion soit transférée à une autre société. Des frais plus élevés peuvent être prélevés.

 

Comment acquérir des parts SCPI ?

Il y a différentes manières de se procurer des parts de SCPI :

  • directement auprès des établissements (banques ou sociétés) qui les gèrent
  • dans le cadre de certains contrats d’assurance vie (mais ils sont rares à en proposer)
  • sur un marché de gré à gré entre particuliers, qui peut être organisé par les sociétés de gestion. On en trouve un également sur le forum Devenir Rentier

 

Pour finir, voici le classement des meilleures rendements en 2011 :

 

 Laissez moi votre avis sur les Scpi, que pensez-vous de ce genre d’investissement ? Avez-vous déjà acheté des parts dans une société de ce genre ?

 

 


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30 réponses

  1. FRED dit :

    Bonjour,

    Ayant moi meme beaucoup lu et appris sur les SCPI avant d’en prendre (15 000€ cash sur LAFFITTE PIERRE et 25 000€ à crédit sur PFO2) je trouve ton article vraiment court et précis.
    Je suis également d’accord avec toi pour dire que l’immobilier physique et géré en direct peut rapporter plus mais également plus de soucis.

    Continue avec ton blog.

  2. Oui c’est le principal frein au début.
    Le manque de liquidité. On dit toujours que c’est le premier million qui est le plus difficile à faire 😉

  3. Fred, puisque tu as du PFO2 et du Laffitte, comment juges-tu ces deux SCPI ?

    • FRED dit :

      Trés bonne question…
      Je ne suis pas un grand spécialiste et c’est pour cela que j’ai contacté des conseillers dans ce domaine (PRIMALIANCE et HEDIOS avec qui je suis parti). Pour moi LAFFITTE et un peu le socle de mon investissement en SCPI (vielle SCPI avec de bonne référence un peu comme IMMORENTE). LAFFITTE est à capital fixe et donc j’ai profité d’une ouverture de capital (3 ou 4 ouverture de capitale de suite ce qui me fait un peu peur car il faut bien investir maintenant).
      Pour PFO2 qui est toute récente c’est le concept d’une SCPI « écologique » qui séduit (surement l’avenir….).
      Voilà ce que je peux répondre…

  4. Sovanna Sek dit :

    Bonsoir,

    Tout d’abord, je comprends que tu ne veux acheter des parts de SCPI même si le ticket d’entrée n’est pas insurmontable.
    Pour ma part, j’envisage d’en acheter deux SCPI en juillet-août dont un en cash en puisant sur les 6000 € de mon LDD (et non sur les 15300 € du livret A car épargne de précaution obligatoire) et l’autre à crédit en espérant que le crédit accordé fait parti de la catégorie « crédit immobilier ».
    De plus, les taux sont encore attractifs du fait l’OAT 10 ans est sous les 3%.

    Cordialement,

    Monsieur Sovanna Sek de GenY Finances.

    • FRED dit :

      Pour l’achat de SCPI à vrédit oui il faut passer par un crédit immobilier (plus intéressant qu’un pret à la consommation).
      Le seul problème que j’ai rencontré c’est que le montant minimum d’emprunt est de 22 000€ à répartir sur une seul SCPI

    • En fait, j’ai écrit que je ne voulais pas acheter de parts de SCPI… pour le moment. Je considère que c’est un bon support d’investissement dans le cadre de la diversification d’un portefeuille. Mais nous avons d’autres projets pour utiliser notre trésorerie.

  5. Emerick dit :

    Effectivement si on dispose d’une réserve de cash cela peut être un moyen de diversifier son portefeuille. Pour ma part je préfère l’immobilier en direct à la « pierre papier » pour son effet de levier. On ne peut pas emprunter pour acheter des parts d’une SCPI.

    • Salut Emerick,

      Tu te trompes sur le fait qu’on ne puisse pas emprunter pour acquérir des parts de SCPI.
      C’est tout à fait possible, quoique plus difficile en 2012. Les banques ont mis des conditions, et certaines ne prêtent plus que pour leurs propres SCPI.
      Il y a une file intéressante à ce sujet sur le forum Devenir Rentier

    • dbland dit :

      bonjour,

      Moi j’ai acheté uniquement à crédit des parts de la scpi immorente il y a deux ans et j’en suis très satisfait. Il n’y a pas de retard de loyer, la brochure d’informations est toujours envoyé dans les temps. Au moins je n’ai pas à gérer des loyers impayés ou des locataires indélicats.

      cordialement

  6. Les SCPI ont toujours été symbolisé comme l’alternative de l’investisseur qui ne veut pas prendre de risque avec l’immobilier tout y en investissant.
    C’est une belle alternative, que tu expliques bien. Cependant l’immobilier, la pierre est beaucoup plus intéressant. On maîtrise tout, tandis que la SCPI c’est comme la bourse on est pas maître, on est passif. Mais c’est toujours un rendement intéressant ! Il faut y prêter attention.

  7. Le gros point positif avec les scpi réside dans le fait qu’il est possible d’investir assez facilement dans l’immobilier.

    Comme tu l’as dit, le ticket d’entrer est pour le coup vraiment accessible!

    Je compte investir très prochainement dans l’immobilier physique, mais en parallèle et via un PEA je vise très clairement la pierre papier.

  8. Tu viens de m’apprendre quelque-chose. Je n’y connais absolument rien en immobilier, mais je sais que c’est une valeur « sure » d’investissement.

    Par contre c’est sûr que les montant sont plus élevés mais je pense que c’est aussi plus « gai » à gérer 🙂

    A bientôt,

    Olivier

  9. merci pour l’article.
    J’ai commencé à acheter 2 SCPI pour quelques milliers d’euros. Mon choix s’est porté ssur Immorente et Selectinvest 1. L’énorme avantage que j’y trouve est la dilution du risque locatif qui est divisé entre des milliers de locataires et l’absence de toute gestion…
    autre avantage est celui d’acheter de l’immobilier avec peu d’apport et de le faire régulièrment (ex : une part à 600 € chaque trimestre)…
    Ton article m’a donné envie d’en parler prochaine sur mon blog!.
    Merci

  10. Alex as tu envisagé la hausse des taux dans ton calcul d’investissement immobilier?

  11. bonjour! savez vous que tous nos biens seuls ceux immobiliers donnent de la valeur à notre patrimoine?bien sur je ne vous apprend rien,raison pour laquelle investir dans une SCPI n’est pas après tout une mauvaise idée

  12. Au-bercail dit :

    Bonjour, les scpi sont au même titre que l’immobilier physique sujette aux fluctuation du marché. Avec l’effet levier cela peut avoir une fâcheuse incidence. Mais une scpi évite aussi tous les problèmes de gestion de locataires et autres inconvénient.
    Le principal blocage à l’achat d’une scpi est le manque de liquidé à comparer au marché immobilier actuel où les ventes se font sur un délai de six mois ce n’est plus vraiment un frein.
    Pour le rendement oui
    Pour le patrimoine non. la nouvelle loi Duflot et les plus values long terme peuvent faire pencher la balance côté scpi

  13. Excellent article, qui parvient à nous faire comprendre clairement des problématiques d’investissement compliquées liées à des produits financiers abstraits pour le profane.
    La structure parfaite va crescendo dans la déclinaison des avantages et des inconvénients des placements SCPI. Cependant, je ne m’explique pas la brusque intrusion, au milieu des risques et des gains potentiels des SCPI, d’une justification de démarche personnelle de non-acquisition de ces placements complexes. Elle arrive comme un cheveu sur la soupe. Cela aurait plutôt fait l’objet d’un commentaire dans la conclusion.

  14. Clem dit :

    L’immobilier locatif en direct peut dégager des rendements supérieurs à ceux des SCPI, mais le fait que la société de gestion s’occupe de tout permet un gain de temps considérable !! Et au moins, sauf faillite du gestionnaire, on est sûr de percevoir ses loyers…
    Cependant je suis d’accord, un investissement se choisit en fonction de son profil et de ses projets, et les SCPI sont excellentes pour les personnes souhaitant avoir un bon rendement pour très peu de risques.
    Très bon article, cet investissement est très bien présenté.

  15. La SCPI est un investissement avec le vent en poupe mais l’investissement en SCPI par démembrement est une pépite pour la limiter les droits de succession.

  16. Maloru dit :

    Bonjour,

    Je suis d’accord en cette année 2013 le court des SCPI est en train de changer, certaines deviennent de plus en plus intéressante. Personnellement pour mes parts de SCPI j’ai fait appel à un CGPI qui m’a renseigné sur l’ensemble des possibilités qui s’offraient à moi et les meilleurs rendements pour mon capital.
    Si certains sont intéressés voici les coordonnées de son site:
    http://www.financiereguizot.com

  17. choukrov dit :

    Bonjour,

    Je trouve qu’investir dans les SCPI
    est actuellement le meilleur investissement du marché. ( en terme de risque/ rendement).
    Le grand avantage est que vous n’avez Aucun soucis de gestion, de vacance, d’impayés, dégradation des biens. Et cela vaut très largement les 1 à 1.5 point qu’on peut faire en plus en direct.
    Je pense que si vous ne pouvez pas obtenir un
    rendement brut d’au moins 8.5 à 9% en direct cela ne vaut pas vraiment le coup ( ou alors c’est tout juste acceptable). Pourquoi? Car lorsque vous aurez à faire
    face à tous les frais directs et indirects ( il faut honnête en comptant absolument tous les frais et ne rien oublier!!) et les probables emmerdes qui arriveront plus vite qu’on ne le croit ( dans les 3 à 4 prochaines années de votre investissements en général) vous vous rendrez compte que l’immobilier direct cela peut être assez sportif et vous donner des cheveux blancs!

    Est ce que vous êtes capable de sortir un rendement net de 7% à 7.5 net aujourd’hui? Si oui, alors bravo!! Car moi à Nice c’est quasiment impossible!! ou bien dans les quartiers populaires.( Mais bonjour les ennuis et peu de chances de revendre dans 8 ou 10 ans avec une plus value car malfamés.
    Par conséquent, j’ai investi dans +sieurs SCPI depuis
    déjà 5 ans et j’en suis content.

    • xavier dit :

      En ce qui me concerne, je vais acheter de nouvelles parts de scpi chez sofidy et ça me rapportera plus que du locatif sur du rennes avec moins de souci.

  18. Marguerite dit :

    Je ne pense pas que le placement en SCPI soit réservé à de grosses enveloppes. Certaines proposent d’investir à hauteur d’une part minimum (Corum Convictions par exemple), sans s’endetter il est possible à mon sens de faire des placements intelligents sur ses quelques économies.

  19. Bonjour, existe t-il un simulateur en ligne qui permettrait d’avoir une estimation des rendements de part de SCPI selon l’investissement?

  20. Cette lecture m a semble trop courte, merci beaucoup pour ce plaisir passe sur votre page.

  21. Paul dit :

    Le placement en SCPI comporte des avantages comme des inconvénients, retrouvez un article complémentaire sur ce dilemme : http://www.meilleurescpi.com/actualites/922-le-placement-en-scpi-les-avantages
    Le marché des SCPI est assez divers pour suivre diffèrent type de stratégie : opportuniste / bon père de famille. Mais le placement doit toujours rester dans une optique de long terme 8 ans minimums conseillé.

  22. Yann dit :

    Il faut savoir qu’en investissant dans des SCPI, les frais de souscription sont énormes! Pour rappel: frais de gestion entre 8% et 10% HT des loyers, frais de souscription entre 4% et 14% du prix d’émission de la valeur nominale + prime d’émission, frais de cession entre 4% et 8% du prix de vente d’une part!!

  23. Anna123 dit :

    Bonjour,
    Article très intéressant, je recommande en complément de cet article, un autre article très bien construit lié aux risques de l’investissement en SCPI ; http://www.attentifimmo-lmnp.com/les-3-risques-dun-investissement-en-scpi/

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