Pourquoi investir en EHPAD ?

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Pourquoi investir en EHPAD ?

La gestion de patrimoine permet aux investisseurs de proposer un investissement en adéquation avec leurs attentes et avec leur profil investisseur.

Pour chaque investisseur, en fonction de sa situation, correspond un investissement idéal qui lui permettra soit de réduire son imposition soit de dégager des revenus complémentaires. Cet article permettra d’approfondir l’investissement en EHPAD et d’expliquer à quel type d’investisseur il correspond le plus.

Dans un premier temps, un EHPAD c’est quoi ?

C’est une résidence de service pour personnes âgées dépendantes, et ce type de résidence bénéficie d’un régime appelé LMNP/LMP au même titre que les résidences étudiantes, ou les résidences de tourisme.

Comment fonctionne le régime LMNP ?

Le régime du Loueur Meublé Non Professionnel permet d’amortir environ 80% de la valeur du bien que l’on achète sur les revenus locatifs que l’on perçoit. Ce mécanisme permet d’obtenir des revenus complémentaires net d’impôts et de CSG pendant plus de 20 ans.

Comment défiscaliser ?

Si vous souhaitez défiscaliser par le biais de ce placement, vous pouvez acheter une chambre EHPAD en passant par le décret Censi-Bouvard. Cela permet de défiscaliser 11% du montant du bien pendant 9 ans. Le choix entre le LMNP et le Censi-Bouvard pourra être décidé par un professionnel après une étude de votre patrimoine.

Pourquoi investir en EHPAD ?

Tout d’abord car l’investissement en EHPAD est un placement sécurisé. En effet pour construire une résidence EHPAD il faut l’accord du conseil général, ce qui limite les abus et permet d’avoir toujours une offre et une demande cohérente.

De plus vous n’avez aucune gestion, l’investisseur signe un bail commercial avec une société de gestion qui s’occupe de votre bien, des travaux, des locataires. Il sera cependant très important d’étudier le bail commercial afin qu’il vous procure le plus d’avantages et qu’il soit intéressant. Le bail commercial est le document qui vous lie avec le gestionnaire il faut donc le faire étudier par un conseiller afin de ne pas être pénalisé.

La rentabilité est attractive car en moyenne cet investissement procure 4,5% de rentabilité et lorsque l’on est sur le régime LMNP cette rentabilité peut être net de fiscalité.

Le point fort est également que tous les points principaux sont signés dans le bail sont donc contractuel. Cela signifie que si le gestionnaire vous propose 2% de revalorisation locative chaque année, il s’engage à vous offrir ces 2% de revalorisation, ainsi que la rentabilité, elle est fixe et ne pourra pas être modifiée pendant toute la durée du bail.

Les articles 605 et 606 du code civile : Ces articles stipulent que les petits travaux, les gros travaux et les remises aux normes sont à la charge du gestionnaire. Si ces articles figurent dans votre bail vous savez que vous n’aurez pas de frais supplémentaires si des travaux interviennent. Cependant dans la plupart des contrats il faut savoir que le renouvellement du mobilier est la charge de l’investisseur et sera payé tous les 9 ans. Cette charge réduira la rentabilité au cours de la 9 ème année

Quel profil d’investisseur pour ce placement ?

Un profil d’investisseur qui correspond à ce placement est une personne qui dispose d’une épargne importante et qui n’est pas satisfaite de la rentabilité de son placement. Souvent l’investisseur vient d’hériter de liquidités ou alors est une personne à la retraite qui dispose d’économies et souhaite recevoir un complément de revenus.


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4 réponses

  1. francis dit :

    Ça m’a l’air très intéressant, mais je n’y connais rien en investissement. J’ai une certaine somme de coté que je souhaiterai rentabilisée. Pense-tu que c’est risqué pour moi d’investir en EHPAD ?

  2. Bonsoir,

    Vous avez bien indiqué les avantages de ce type d’investissement mais il aurait été intéressant d’ ajouter les risques :
    – ces biens sont surévalués.
    – en cas de défaillance du gestionnaire, vous n’aurez pas toute la liberté pour gérer la situation
    – bien difficile à revendre et pénalités avant 20 ans
    – évolution des charges très souvent à la hausse due aux évolutions des normes ou des équipements de plus en plus perfectionnés pour les résidences de retraite.
    – les services non utilisés sont tout de même facturés
    – que se passe t-il au décès de l’un des occupants ? Et s’il n’a pas d’héritier ? Le risque d’impayé est élevé.
    -…

  3. C’est effectivement un très bon placement.
    L’EHPAD est un marché qui semble très sur vu l’encadrement et forcément en plein développement et d’avenir avec l’évolution de la durée de vie et des mentalités française. Merci pour cet article car je ne savais pas que l’on pouvait investir la dedans!

  4. PAT 31 dit :

    Bon reprenons (pour me présenter rapidement, je dirige un cabinet de conseil indépendant en investissements divers et variés; 22 ans d’expérience). J’ai donc lu :
     » ces biens sont surévalués »
    Surévalués par rapport à quoi? J’ai en stock en ce moment des EHPAD déjà en exploitation avec une rentabilité nette entre 5% et 6,30%.
    « en cas de défaillance du gestionnaire, vous n’aurez pas toute la liberté pour gérer la situation »
    En EHPAD, en cas de défaillance du gestionnaire, le bail est repris par un « gros » du secteur (Orpea, Domus Vi, Medica…) car, pour des raisons que je vais exposer plus loin, il ne se construit presque plus de nouveaux établissements, alors que la demande explose.
    « bien difficile à revendre et pénalités avant 20 ans »
    NON c’est très facile à vendre car très rentable et véritable paradis fiscal : net d’impôt pendant au moins toute la durée du crédit si acquisition à crédit, revenus quasiment pas imposés pendant la période d’amortissement si achat cash puis abattement forfaitaire de 50% sur les revenus déclarés grâce au micro BIC (dans la limite d’un loyer annuel encaissé de 32 000 € à comparer au micro foncier : seulement 30 % d’abattement sur des loyers maxi de 15 000 € loyers supportant souvent des charges entre 15 et 20% une fois déduits les charges de copro, les frais d’agence et les assurances)
    Pour ce qui est des pénalités, je pense que vous évoquez la restitution de TVA en cas de revente avant 20 ans de détention. Et là encore, vous vous trompez : Normalement, il faut détenir le bien au moins 20 ans sous statut loueur en meublé pour ne pas avoir à restituer la TVA (au prorata d’années restantes par rapport à 20).

    MAIS, cette disposition fiscale a été modifiée : en revendant le bien avec le bail commercial au nouvel acheteur, il n’y a pas de restitution de TVA (article 257 bis du code général des impôts qui nous dit : « Les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens.
    Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A »

    « évolution des charges très souvent à la hausse due aux évolutions des normes ou des équipements de plus en plus perfectionnés pour les résidences de retraite »
    Avez vous lu (j’en ai à votre disposition) un bail commercial ou le gestionnaire prend tout à sa charge (y compris les changements de normes ou les réparations, y compris articles 605 et 606 du code civil) ?
    « es services non utilisés sont tout de même facturés »
    Alors là, grand mystère : pouvez-vous me dire, quand je suis propriétaire d’une chambre en EHPAD, quels sont les services que je pourrais ne pas utiliser et qui me seraient facturés ?
     » que se passe t-il au décès de l’un des occupants ? Et s’il n’a pas d’héritier ? Le risque d’impayé est élevé. »
    Aïe aïe aïe!!!
    Vous ne savez pas ce qu’est un bail commercial en résidences services : votre locataire n’est pas la personne qui occupe le logement, mais le gestionnaire de la résidence et, rassurez-vous, quand on parle d’EHPAD, votre locataire a largement de quoi vous payer votre loyer.

    Pour finir, évoquons le marché de l’EHPAD :

    Chiffres de la DREES (Direction de la Recherche, des Etudes, de l’Evaluation et des Statistiques, Ministère des affaires sociales et de la santé) pour 2007 (rien de plus récent n’existe) :

    « Les établissements pour personnes âgées regroupent l’ensemble des établissements médico-sociaux ou de santé qui accueillent des personnes âgées de façon permanente, temporaire, de jour ou de nuit… Au total, ils proposent fin 2007 près de 684 000 places d’hébergement (note perso : 514 635 en EHPAD). À cette date, les établissements ayant signé une convention tripartite ont acquis le statut d’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et représentent 88 % des maisons de retraite, 74 % des unités de soins de longue durée et 16 % des logements-foyers, soit 75 % des places de l’ensemble des établissements. »

    514 000 places en EHPAD : quand on considère l’allongement de la durée de vie, l’accroissement de la dépendance et la pyramide des âges de la France, on est déjà aujourd’hui très loin du nombre de places nécessaires et on peut prévoir la suite.
    D’autant plus que depuis peu, les promoteurs ne peuvent plus décider seuls de construire un EHPAD : on procède maintenant par appel d’offre, après examen du code gérontologique du département… donc il ne s’en construit quasiment plus.
    Alors je pense que, même dans 10 ans, 15 ans, 20 ans, on n’aura aucun mal à trouver les 500 000 ou 600 000 résidents pour « garnir » ces EHPAD.

    Concernant le coût de l’hébergement, si c’est nécessaire, il y a l’APA (montants mensuels pour 2013) :
    • 1288,09 euros pour le classement en GIR 1 (degré le plus élevé de dépendance)
    • 1104,08 euros pour le classement en GIR 2
    • 828,06 euros pour le classement en GIR 3
    • 552,04 euros pour le classement en GIR 4
    Il faut aussi compter sur le fait que parmi les retraités, un certain nombre ont du patrimoine (immobilier et financier) qu’ils peuvent utiliser … et ce sera encore le cas dans 10 ou 20 ans car je rappelle que nous parlons ici de seulement 500 000 à 600 000 places sur une population de plus de 60 000 000 d’habitants.
    Sinon, il faut savoir que, d’après l’article 205 du Code Civil, les enfants sont légalement dans l’obligation d’assumer toutes les charges des parents (alimentaires, hébergement, endettement…).

    Enfin, encore une fois, étant donnée la pénurie actuelle de places d’hébergement, ces 500 000 ou 600 000 places seront largement insuffisantes.

    Cordialement.

    Patrick

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