Faut-il acheter sa résidence principale cash ou à crédit ?
Aujourd’hui c’est François qui réponds à une question que je reçois fréquemment par email. François vient de lancer son blog traitant de l’immobilier, si vous souhaitez en savoir plus sur lui, n’hésitez pas à lire son interview.
Vous vous êtes peut-être posé cette question, comme beaucoup de lecteurs de Premier Business… Et vous avez de la chance, car si vous vous la posez, c’est que vous avez déjà un capital important. Je vais donc essayer d’y répondre.
Avez-vous déjà lu des auteurs comme Olivier Seban, Robert Kiyosaki ou autres ?
De leur point de vue d’expert, il faut bien comprendre que la résidence principale est un passif.
Qu’est-ce qu’un passif d’après eux ? C’est un bien que l’on possède, et qui nous coûte de l’argent (comme une voiture), ou n’en rapporte pas tant qu’on ne l’a pas vendu (du vin par exemple), ou qui perd de la valeur avec le temps (des meubles). Un actif, au contraire, est un bien que l’on possède et qui nous rapporte de l’argent (des actions de sociétés versant des dividendes, un investissement locatif).
Attention : ne pas confondre la définition du terme passif employé ici avec le passif que l’on retrouve dans l’expression « revenus passifs » qui correspond à des revenus que l’on gagne sans (presque) rien faire.
Une autre notion importante à prendre en compte est celle de « mauvaise dette » et de « bonne dette ». Une mauvaise dette finance un passif, une bonne dette finance un actif.
Si l’on combine donc le fait que sa résidence principale est un passif, et qu’une dette (donc un crédit) finançant un passif est une mauvaise dette, il est clair qu’il faut acheter cash sa résidence principale.
Les avantages, en plus de coller à la théorie précédente, sont nombreux et voici les principaux :
- pas de mensualités de crédit à rembourser
- donc pas d’assurance ou d’intérêts à payer, qui augmentent très fortement le coût de votre achat (par exemple, le coût d’un crédit de 100.000 € sur 20 ans à 4 % est de 45.435 €)
- votre taux capacité d’emprunt restera intacte, ce qui vous permettra de financer d’autres investissements ou envies
Mais on peut aussi voir les choses de manière plus nuancée. En finançant une partie de sa résidence principale d’une part et en plaçant le reste. Pourquoi ?
D’abord, si vous n’avez pas beaucoup plus de capital que le montant de votre achat, un achat cash placera ce capital intégralement dans la pierre. En cette période où les prix sont très hauts, n’est pas forcément judicieux vu le risque de baisse. Tout dépend de votre goût du risque…
Ensuite, si vous savez comment placer votre argent à un taux supérieur à celui d’un crédit immobilier, il peut être bon de saisir cette opportunité. C’est plutôt la voie que je choisirais.
Exemple concret :
Voici ce que je ferais personnellement si je disposais de 200.000 € par exemple, pour acheter une maison ou un appartement à 185.000 € (ne pas oublier les frais de notaires !)
- J’en affecterais une partie à l’achat de ma résidence principale, disons 30 à 40%, en faisant un crédit sur une durée assez faible (maximum 15 ans, pour diminuer le taux).
- J’investirais le reste dans l’immobilier (car c’est ce que je sais faire de mieux en matière d’investissement), en m’en servant d’apport personnel pour un achat.
- Avec les gains de cet achat, je rembourserais les mensualités du crédit de la résidence principale.
Si vous me dites que ça n’est pas possible, je vous prouve le contraire de manière concrète :
- Je ferais un apport de 80.000 € sur la résidence principale et un crédit de 120.000 € sur 15 ans à 3,8%, soit des mensualités de 900 € environ (assurance comprise).
- Pour l’investissement couvrant les mensualités, je vous invite à aller voir cet article où j’explique comment je génère un cashflow de 850 € par mois sans apport ! Je vous laisse donc imaginer ce qui est possible avec un apport de 120.000 € !
- Allez, je vous le donne, ce cashflow. Pour mon cas (tranche d’imposition à 14%), il aurait été de 1450 €, toujours avec un crédit sur 15 ans.
En ayant investi les 200.000 € de cet exemple je me serais retrouvé avec 1450-900 = 550 € par mois de cashflow positif. Soit l’équivalent d’un placement du capital à 3,3 % net. Vous allez me dire « c’est pas terrible ». Peut-être, mais il ne faut pas oublier que ce placement me financerait en plus 2 biens immobiliers : la résidence principale et l’immeuble de rapport…
Évidemment, il y a une d’autres paramètres propres à chacun et qui peuvent vous aiguiller dans votre choix : votre goût du risque, votre situation…
Par exemple, vous pouvez avoir hérité de cet argent et être dans une situation « difficile », ou bien vous ne vous sentez pas dans l’âme d’un investisseur. Dans ce cas la question ne se pose même pas, il faut acheter cash !
Voilà pour mon opinion… N’hésitez pas à donner la vôtre en commentant cet article.
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14 réponses
Bonjour,
je suis du même avis.
Il est certains que si je disposais d’une somme de cet ordre je profiterai certes de mes liquidités pour réaliser un apport mais surtout pour investir et épargner. Il serait vraiment dommage de se priver des leviers importants qu’offre le crédit immobilier.
D’une manière plus générale, c’est surtout quel usage on fait d’un capital donné. Car acheter sa résidence cash, c’est transformer tout son cash en passif.
Bonjour François,
Je pense qu’il est préférable de prendre à crédit car cela autorise d’autres investissements. Je ne me couperais pas de ce levier financier.
amicalement
Comme beaucoup d’acheteurs je n’ai malheureusement pas eu le choix et j’ai du m’orienter vers l’option crédit.
Si j’avais eu un apport suffisant je pense que j’aurai fait un mix entre paiement en cash et prêt sur une durée réduite (probablement autour des 10 ans).
Actuellement mon objectif prioritaire est d’arriver à diminuer la durée de mon prêt de 25 ans à 15 ans.
D’un côté j’augmente dès que je peux le montant de ma traite, de l’autre je mets de l’argent de côté pour faire un, voir deux, gros remboursement anticipé.
Plus vite mon bien principal sera payé, plus vite je pourrai réorienter le montant de ma mensualité vers d’autres placements.
Salut Fabrice,
Personnellement, nous faisons l’inverse : nous n’attendons pas d’avoir payé notre RP pour investir, mais nous comptons sur le cashflow généré par nos investissements pour rembourser plus vite notre maison…
Je pense que ça peut faire progresser le patrimoine plus rapidement. Nous avons également emprunté sur 25 ans pour la maison, et notre objectif est d’avoir tout payé sur 15 ans aussi. Sauf que si tout va bien, dans 15 ans, nous aurons un joli patrimoine qui n’appartiendra plus aux banques !
tu mets l’eau à la bouche 😉
Je concois que tu considère que la résidence principale ne rapporte pas d’argent. Mais j’ai toujours trouvé que c’était un investissement qui me rapporté de l’argent puisque de toutes les manières je devais bien me loger. Donc soit payer un loyer, soit payer un crédit.
Je ne suis pas d’accord avec tout l’article.
D’une part, si l’on a un budget serré pour boucler ses fins de mois, le seul moyen d’épargner, c’est l’emprunt immobilier.
Et quand on n’a rien dans son patrimoine, il reste tout de même plus facile d’acheter sa résidence à soit que de faire un investissement.
Par ailleurs, on ne va pas refaire le débat, d’autant que je suis d’accord avec le fond de cet article, mais une résidence principale EST un actif au sens comptable du terme …
Merci pour cet article
Bonjour Linette,
La question à laquelle Julien m’a demandé de répondre était la suivante : « je ne suis pas investisseur, dois-je payer cash ou à crédit ma résidence principale ? ».
Sous-entendu, les personnes la lui posant sont dans une situation leur permettant un achat cash, ce qui reste une exception.
Effectivement, d’un point de vue comptable, la maison est un actif, de même que l’emprunt qui l’accompagne est un passif…
Chez les auteurs auxquels je fais référence (surtout Robert Kiyosaki), le point de vue comptable est très souvent comparé (voir opposé) au point de vue « finances personnelles » (Père Riche comme il l’appelle).
La comparaison qui est faite est la suivante :
Actif compta : ce que l’on possède
Passif compta : ce que l’on doit
Actif « perso » : ce qui nous rapporte de l’argent
Passif « perso » : ce qui nous coûte de l’argent
Personnellement je pense acheter ma résidence principal à crédit et investir mes économies des appartements que je louerais. Ainsi je pourrais grâce à ces appartements je générerais des revenus équivalent à mes mensualités de crédit. Libre à mois de placer cet argent ou de l’investir à nouveau.
Je pense qu il y a un 1ou 2 points à soulever:
-Les interets sur la résidence principale ne sont pas déductible contrairement à un bien loué dans le régime réel.
-votre revenu locatif rentre dans votre base d imposition et donc diminue le rendement aussi il est propre à chaque individu en fonction de son taux d’imposition fiscal.
Donc si vous êtes seul et que vous avez des hauts revenus, il faut acheter avec le maximum d’apport sa résidence principale et acheter le plus en crédit possible des biens locatifs.
Votre banque suivra car votre résidence est un gage de sérieux, votre revenu qui n est pas amputé de crédit vous permet d emprunter sans problème.
Voilà j espère avoir été clair il faut le maximum de charge à déduire .
De plus un rendement comme celui la en immobilier ne se trouve qu en province sauf exception exceptionnelle.
L avantage en région parisienne c est que même si votre bien engendre une rentabilité moindre sa valeur intrinsèque augmente plus vite qu en province…
Donc il faut savoir si c est un revenu locatif que l on désire ou un revente ….
Je me tiens à votre disposition pour des infos complémentaires.
Rares sont les personnes qui acquièrent leur résidence principale en autofinancement total. En outre, ce ne serait pas une très bonne idée. D’un point de vu financier, il est préférable de réaliser un apport de 15 à 20 % par exemple pour bénéficier de bonnes conditions de prêt immobilier, puis de conserver le reste en cas de « coups dur » ou tout simplement pour réaliser d’autres investissements par effet de levier. Par ailleurs, l’assurance de prêt permettrait de rembourser le crédit en cas de « tableau noir ». Cet aspect lié à la prévoyance et à la succession est également important et porte en faveur du crédit.
il me semble que vous ne prenez pas en compte le véritable cas auquel votre article s’intéresse: les très riches. Pourquoi une personne ayant tellement de liquidités irait s’embêter a payer des intérêts bancaires (donc des frais non recuperables) pour économiser des sommes insignifiantes pour elle comparé aux problèmes liés a la location d’un parc immobilier par exemple. Elle n’a de toute façon PAS besoin « d’économiser » ni de prévoir le jour où elle aura plus rien vu qu’a ce niveau là, si elle n’a plus rien le reste du monde non plus. Chaque fois qu’elle ne dépense pas elle économise! Quand on a la possibilité de payer un appartement cash a 5 millions d’euros avec toutes les charges mensuelles d’un tel bien, c’est manifestement qu’il y en a 120 autres qui sont dans son portefeuille… et dans son cas sa RP reste un actif sur lequel elle s’asseoit.
voila, même si ce sujet est clos depuis plus d’1an, il reste toujours des gens qui continueront a le lire, ex: moi aujourd’hui.
Cordialement,
Isa
Moi, j’ai acheté ma maison cash; je n’ai jamais fait de crédit, je ne peux pas supporter l’idée de devoir quelque chose à un organisme; je m’étais habitué à l’idée de rester locataire, je ne pensais pas à devenir propriétaire; et puis un jour j’en ai eu assez d’être sous la coupe d’un propriétaire, et je me suis rendu compte que j’avais largement de quoi m’acheter une maison; j’ai vu une maison à vendre, et je n’ai fait ni une, ni deux, et je l’ai directement achetée; cela m’a fait drôle de devenir propriétaire.
moi j’ai acheté ma maison sur le tard, mais comptant, et sans bouffer toutes mes économies, même en gardant pas mal d’économies (à tel point que j’envisage aussi d’acheter un appartement pour le mettre en location, également comptant, tout en gardant un bon matelas d’économies); je n’ai jamais acheté à crédit, je préfère attendre d’avoir le cash, au moins pas d’intérêts à payer, pas de risque de se retrouver avec un huissier à ses fesses; ne jamais oublier que le crédit, ce n’est pas gratuit.