Interview de François : 31 ans et 7 biens immobiliers

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Interview de François : 31 ans et 7 biens immobiliers

Les articles de mon blog sont basés sur mes recherches, ce n’est pas vraiment du concret encore, j’attends la fin de mes études pour investir car les banques ne prêtent pas à un étudiant. Afin d’avoir des exemples concrets de personnes qui ont réussi dans l’immobilier, j’ai décidé de réaliser l’interview de François.

 

 

 

 

 

Bonjour François, pourrais-tu te présenter aux lecteurs de PremierBusiness ?

Bonjour à tous,

Comme Julien l’a dit, je m’appelle François, j’ai 31 ans, suis marié et père de 2 petites filles de 2ans ½ et 1 an.

J’habite à la frontière luxembourgeoise où je travaille, je suis ingénieur réseau dans une banque.

 

Comment t’es venu l’idée d’investir dans l’immobilier ?

En fait, un peu par hasard, car rien ne m’y prédestinais côté famille ou entourage. J’habitais à Luxembourg ville jusque fin 2006, où j’étais locataire. J’en ai eu marre de payer un loyer hors de prix (quasiment les prix de Paris), avec lequel j’avais largement de quoi payer les mensualités d’un crédit pour l’achat d’un appartement à la frontière, côté français.

Je suis finalement tombé sur une occasion qui m’a parue bonne, à savoir un petit immeuble de village composé de 2 appartements (dont 1 déjà loué), mitoyen d’un côté et avec un peu de terrain. Je me rappelle du titre de l’annonce qui disait « idéal pour habiter et investir en même temps ». J’ai trouvé la formule plutôt vendeuse, et je me suis lancé, sans vraiment m’être documenté ni intéressé sur le sujet avant (ce qui m’a coûté quelques euros d’ailleurs, mais j’ai retenu la leçon !).

Je me suis donc retrouvé avec des locataires qui habitaient juste au-dessus de chez moi. Puis j’ai rencontré celle qui est devenue ma femme depuis, qui avait acheté de son côté un petit appartement dans lequel elle vivait. Et lorsque nous avons emménagé ensemble, nous avons gardé chacun nos biens respectifs pour les louer et nous sommes donc retrouvés avec 3 appartements en notre possession…

Peux-tu nous en dire plus sur ton patrimoine ?

En plus des 3 appartements, nous avons acheté ensemble notre résidence principale, toujours près de la frontière, en 2009, ainsi que 3 lots dans un immeuble (un appartement + 2 locaux commerciaux) en juin 2011

 

Voici un peu plus de détails sur nos biens en location :

–          immeuble de 2 appartements : 2 F4 de 75 m2, loués 1230 € par mois en tout. Financé intégralement (notaire + travaux) sur 20 ans, avec des mensualités de 1500 €. Dans l’objectif de dégager du cashflow, j’ai fait racheter ce crédit par la banque dans laquelle je travaille, sur 30 ans (taux de 1,45% variable), j’ai donc actuellement des mensualités de 762 €. Toutes charges déduites (assurances propriétaire, loyers impayés, taxe foncière, crédit), il me reste environ 270 € par mois sur ce bien.

  • Bilan 2010 :                           + 3100 €
  • Bilan 2011 :                           + 2600 € (un mois de loyer impayé, en cours de rattrapage à l’amiable)
  • Prévisionnel 2012:              + 3800 € (avec le rattrapage du mois de loyer)
  • Rentabilité brute :                7%

 

–          Appartement de ma femme : F2 de 45 m2, loué 430 € par mois. Financé intégralement, (frais de notaire compris) sur 18 ans initialement, mais réduit car les mensualités ont été augmentées au maximum, 615 €

  • Bilan 2010 :                           – 2600 €
  • Bilan 2011 :                           – 3700 € (gros travaux dans la copropriété)
  • Prévisionnel 2012 :              – 2800 €
  • Rentabilité brute :                 6.5 %

Ce bien nous coutant environ 250 € par mois, afin de limiter les pertes, nous prévoyons un remboursement anticipé du crédit dès que possible (a priori en 2014)

 

–          Appartement + commerces : F2 de 50m2, local de 80 m2 loué à un grand assureur, salon de coiffure de 90 m2. Financé intégralement (frais de notaire compris – c’était encore possible en 2011 !) sur 25 ans, 996 € de mensualités et 1750 € de rentrées.

  • Bilan 2011 (7 mois) :            + 4200 €
  • Prévisionnel 2012 :              + 5700 €
  • Rentabilité brute :                 12,9 %

 

Totaux

2010 :                                     + 500 €

2011 :                                     + 3100 €

Prévisionnel 2012 :              + 3500 € « seulement » car jusqu’en 2011, on déclarait du déficit foncier (gros travaux effectués dans le 1er bien), mais on devra payer cette année 1200 € d’impôts sur nos revenus de 2011 et 2050 € de charges sociales… A ne jamais oublier dans les calculs !

 

Pour finir, nous sommes en ce moment sur un autre achat. Nous avons signé le mois dernier un compromis de vente pour un immeuble de 8 petits appartements, nous sommes en attente de la réponse des banques pour le financement. Revenus locatifs, 2910 € par mois, crédit a priori sur 20 ans et avec apport des frais de notaire (cette année, 25 ans sans apport ne passe plus… merci la crise !). Rentabilité brute 14%

Si vous voulez suivre l’affaire, je tiens à jour un post sur le forum retaill-and-co http://www.retaill-and-co.fr/forum/5-immobilier/6-francois-a-loupe-un-immeuble-de-rapport-a-13.html

 

 Merci d’avoir fourni tes chiffres, on voit bien que même avec un appartement qui te coute de l’argent tu arrives au final à couvrir tes crédits et même à dégager du cashflow. C’est ce que l’on appelle un investissement réussi. J’aimerai savoir comment tu choisis un bien quels sont tes critères ?

Je recherche en premier les biens qui se situent près de chez moi (20km max).

Mon 2ème critère est la rentabilité. En dessous de 10% brut, je ne m’attarde pas top (sauf bien sortant de l’ordinaire). Certains diront que c’est impossible d’avoir une rentabilité à ce niveau, et ils auront peut-être raison dans la région qu’ils visent. C’est effectivement quasi-impossible sur Paris et sa banlieue ainsi que dans les grandes villes par exemple, mais par chez moi c’est encore assez courant.

Enfin, je regarde l’emplacement (la ville, le quartier) et les autres paramètres : taxe foncière, état et caractéristiques des logements…

Pour les locaux commerciaux que nous avons acheté l’année dernière, le critère que nous avons regardé était le type de commerce. Je pense que nous n’aurions pas acheté si les locaux étaient loués à des magasins de vêtements ou de chaussures par exemple. En effet, ce genre de magasins dans la ville où ils sont situés ne marche plus que dans les centres commerciaux. Par contre, un assureur et un salon de coiffure sont le genre de commerces qui marchent très bien à cet endroit.

Je pense également qu’il est important d’avoir le bien à moins de 100km de chez soi afin de pouvoir intervenir rapidement en cas de besoins. As-tu apprit sur le terrain ou t’es-tu formé avant de te lancer ?

Un peu des 2. J’ai appris sur le terrain avec mon premier achat. Quelques d’erreurs en ont découlé… Par exemple, lors de ma première déclaration de revenus, j’avais opté pour le micro-foncier pour me simplifier la vie. Dommage vu qu’avec les intérêts, j’aurais dû déclarer du déficit foncier alors qu’en régime micro, j’avais du bénéfice. Ca m’a donc coûté un peu plus de 600 € d’impôts !

Depuis ce coup là, je m’auto-forme (merci internet) systématiquement avant. Par exemple, pour les commerces de l’année dernière j’ai beaucoup étudié la partie juridique des baux commerciaux. Pour la petite histoire, ça m’a permis de me rendre compte d’une boulette de l’assureur qui avait oublié de renouveler son bail. Pour rentrer dans les détails, les loyers sont plafonnés (indexés sur l’ICC), mais au-delà de la 12ème année, le plafonnement saute. On vient donc de signer un renouvellement du bail avec une augmentation de 150 € par mois… Efficace et pas cher ! (toute ressemblance est purement fortuite 😉

 Je me suis jamais renseigné sur les locaux commerciaux, mais selon tes dires cela à l’air vraiment intéressant. Je vais m’y intéresser prochainement. Dis-moi investis-tu ailleurs que dans l’immobilier ?

Pour l’instant non. Peut-être que la bourse viendra plus tard, mais pour le moment je reste sur l’immobilier.

On dit souvent qu’il faut se diversifier pour couvrir les risques, mais sur ce point je suis plutôt d’accord avec un des principes de Warren Buffet, qui dit qu’il vaut mieux être spécialisé dans un domaine pour limiter les risques, plutôt que de s’étendre dans plusieurs directions qu’on ne maîtrise pas forcément.

Un petit mot à nos lecteurs ?

Un seul : AGISSEZ ! Peu importe le


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16 réponses

  1. Bonjour,

    merci pour cet article, c’est toujours très intéressant de partager l’expérience de ceux qui sont déjà « avancés » en matière d’investissement.
    Le patrimoine que François a déjà constitué à 31 ans est tout à fait remarquable.
    Bien que cela ne soit pas évoqué dans le sujet, un patrimoine essentiellement axé sur l’immobilier m’amène les bases de réflexion suivantes :

    – toujours penser à diversifier judicieusement son patrimoine
    – bien penser à adapter, si besoin, son contrat de mariage à un patrimoine grandissant
    – prévoir le pire pour vivre le meilleur

    Bonne journée

    Fabien

    • Francois dit :

      Bonjour Fabien,
      Effectivement, je commence à penser à diversifier, notamment vers la bourse. Mais ça sera pour l’année prochaine. Pour l’instant je joue la diversification dans les investissements immo mêmes : différents types d’appartements qui visent différentes catégories de locataires, des locaux commerciaux… J’espère également faire d’ici 2-3 ans mes premiers pas dans l’achat « de ruines » / rénovation / revente (ou location). Voilà ma conception actuelle de la diversification.

      Pour ton point sur le contrat de mariage, c’est vrai que je n’y avais pas pensé… Pour l’instant nous n’avons qu’un bien en commun, acheté sans aucun apport ni de l’un, ni de l’autre, donc pas de souci… Pour celui que nous sommes en train d’acheter c’est autre chose… Notre souci actuel est plutôt l’augmentation des impôts sur le revenu liée à nos achats… Mais bon, en même temps, quand on arrive à gagner de l’argent il est normal de payer des impôts.

      Concernant la prévision du pire, j’y pense mais suis prévoyant. Je prends systématiquement des assurances loyers impayés (qui couvrent également les dégradations). Sinon j’entends beaucoup de gens me dire « mais tu fais quoi si les prix de l’immobilier chutent ? », ce à quoi je réponds : « rien ! ». Nous avons acheté pour conserver et si les prix à l’achat chutent (ce qui n’est pas improbable vu leurs niveaux), je continuerai à louer, et les prix au m2 à la location ne sont pas vraiment connectés à ceux de la vente… Même s’ils baissent un peu, je suis couvert par la différence entre les mensualités des crédits et les rentrés. Enfin, la « crise du crédit » que l’on vit actuellement (j’entends par là le resserement des conditions d’octroi de prêts immo par les banques) ne me fait pas peur non plus. Au contraire (et malheureusement d’ailleurs), je me dis que si les gens ne peuvent plus emprunter, ils devront tout de même se loger et seront donc locataires…

      Je donnerai bientôt des nouvelles pour notre achat en cours, a priori le financement est accordé dans 2 banques, mais nous attendons les offres de prêt en bonne et dûe forme !

      Cordialement,

      • Bonjour,

        merci François pour ta réponse détaillée.
        Il existe, tu as parfaitement raison, une diversification possible en matière immobilière.
        Je pense que tu as des liquidités par ailleurs.
        Bien entendu l’assurance de prêt est nécessaire (tu ne la fais par par la banque…?).
        Après avec 7 biens immobiliers l’impact fiscal devient important (l’ISF te guette), aussi bien en terme d’imposition (payer est parfaitement normal, optimiser l’est aussi) que face à un risque de transmission de patrimoine. Il s’agit donc de bien connaitre ta situation « noir sur blanc » face à ces risques de la vie de façon à te protéger toi / ton épouse et tes enfants. Il n’est pas impossible que des aménagements soient à faire.
        J’ai rencontré énormément d’investisseurs qui focalisés sur leurs placements oubliaient ces paramètres. Tant que tout va bien…j’en ai aussi connus qui réalisaient trop tard ce qu’ils auraient dû faire.
        Cordialement,

  2. Bonjour,

    Merci d’avoir précisé les modalités de vos investissements, c’était particulièrement intéressant.
    Pour ma part, je me contente de placements financiers et je ne touche pas à l’immobilier pour l’instant : par manque de connaissances sans doute, et surtout par manque de temps. La bourse m’occupe déjà pas mal 🙂

    Cordialement,

  3. Bonjour,

    Un peu comme Phil, je reste sur des placements pour le moment.
    J’allais débuté avec les SCPI, mais apparemment il y a eus un blocage.
    Félicitation en tout cas.

  4. Bravo pour tous les investissements que tu as réalisé et en plus en peu de temps.

    J’espère en faire de même quand je ne serai plus étudiant !

  5. Francois dit :

    Voilà quelques nouvelles du patrimoine qui va encore grossir un peu…
    Le financement du bien dont je parle dans l’interview est accordé. Et contrairement à ce que j’ai dit, nous avons réussi à financer les frais de notaire et de garantie, et sur 25 ans…

    • Julien dit :

      Tu parle de l’immeuble ? Excellente nouvelle 🙂
      Tu es en route vers l’indépendance financière 🙂
      Les loyers vont-il couvrir tes mensualités ?

      • François dit :

        Oui je parle bien de l’immeuble !
        Les loyers couvrent très largement le crédit : 2910 € de rentrées pour 1460 € de mensualités…
        En comptant toutes les charges (assurances, taxe foncière, impôts sur le revenu, prélèvements sociaux…) il va nous rester 850€ par mois NET… Tout ça sans débourser le moindre centime puisque nous empruntons également les frais de notaire et de garantie !

        • Julien dit :

          C’est vraiment une superbe affaire que tu as réalisé. Tu récupères presque un SMIC de jour au lendemain, vraiment félicitation.

          • Francois dit :

            Merci!
            Il ne reste plus qu’à espérer qu’il n’y aura pas de souci avec les locataires. Le propriétaire actuel nous a bien fourni les quittances mais c’est tellement facile à falsifier…
            Car il faut 6 mois de justificatifs de bons paiements avant de pouvoir prendre une assurance loyer impayé en cas de bail existant.
            C’est là où est le risque, mais sans prendre de risques, on n’avance pas beaucoup dans la vie.
            Dans le pire des cas la CAF verse directement les aides au propriétaire, quasiment l’équivalent du crédit.

          • Julien dit :

            Il va falloir que tu dois vigilent durant les 6 prochaine mois. J’en reviens toujours pas de cette affaire que tu viens de faire, encore félicitation.

  6. François dit :

    Voilà quelques nouvelles de l’achat de l’immeuble… Signature chez le notaire le 1er juin. Exactement 1an après le précédent investissement. On va quand même se calmer un peu maintenant, voir comment ça se passe et faire quelques remboursements anticipés d’ici 2-3 ans pour faire diminuer notre taux d’endettement…

    • Julien dit :

      Merci de nous tenir au courant 🙂 Ton histoire à intéresse du monde !
      Avec l’opération que tu viens de réaliser, il est vrai que tu va pouvoir rembourser plus rapidement tes autres crédits, ce qui est intéressant.

  7. Dentise dit :

    Je trouve que les chiffres ne sont finalement pas très impressionnants pour qqun qui détient autant de biens. La question est de savoir sur quels fonds propres il a pu les acquérir ou les financer en dehors des emprunts !

    • Francois dit :

      Pour les fonds propres, il suffit de lire correctement, tous les financements sont expliqués !
      Les chiffres ne sont pas très impressionnants en effet, c’est beaucoup moins qu’un salaire… Mais ils n’incluent pas le capital remboursé, uniquement ce qui reste après paiement de toutes les dépenses(emprunts + impôts compris).

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