Emprunter sur du court terme ou long terme

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Emprunter sur du court terme ou long terme

 

 

C’est la base d’un investissement : l’emprunt. Vous allez auprès de la banque, et là viens une décision très importante.

 

 

 

 

Dois je emprunter sur du court terme ou du long terme ?

Comme je le disais dans un précédent article, un investissement réussi est un investissement où long dégage une plus-value sur le loyer.

En emprunter sur une durée maximale, vous allez diminuer vos mensualités et ainsi vous allez pouvoir dégager une plus-value qui va pouvoir servir à des nombreuses choses :

  • Investir
  • Économiser
  • couvrir les vacances locatives
  • couvrir des travaux d’entretiens
  • rembourser l’emprunt

Pour cela, il ne faut pas hésiter mettre en place une clause de remboursement sans frais de l’emprunt.

Je vous accorde que la banque va vous réclamer plus d’intérêt mais c’est le locataire qui va les payer donc ce n’est pas important, tant que vous vous assurez une rente.

 

Sur quelle durée et quelle somme avez vous emprunter ?

 

 

 


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15 réponses

  1. supermotard dit :

    J’ai regardé un peu partout sur ton blog et je n’ai rien trouvé à ce sujet : Acheter cash son logement

    Tu as un avis là dessus ? Car pour ma part je ne me vois pas être « endetté » sur dix ou vingt ans et au final être réellement propriétaire au bout d’un paquet d’années.

  2. Bonjour Julien,

    Un investissement réussi est un investissement ou l’on tire une plus-value sur le loyer, ca dépends du cas de figure, non ?

  3. Dans le cas d’un investissement locatif, emprunter sur la durée la plus longue possible permet de diminuer le montant des mensualités, et donc d’atteindre ou de se rapprocher de l’auto-financement (le loyer couvre tout ou partie des mensualités).
    Finalement peu importe la durée et le montant des intérêts, puisque ce sont vos locataires qui financent le bien.

  4. Francois dit :

    Pour y aller de mon petit commentaire, je dirais que tout dépend du bien, de l’objectif, de l’apport personnel… et de l’âge auquel on emprunte !
    Si l’objectif est de dégager du cashflow pour l’immédiat, mieux vaut privilégier une durée plus importante, pour minimiser les mensualités.
    Si l’objectif est de se constituer un complément de revenu pour la retraite et qu’on achète à l’âge de 50 ans…

    Un petit exemple pour répondre à la question :
    J’ai emprunté 175.000 € (3 lots dans un immeuble, financement à 110% : frais de notaire compris) sur 25 ans en juin dernier. Mensualités de 996 € et rentrées locatives de 1750 €. Résultat : 450 € nets mensuels (toutes charges déduites, impôts compris). J’aurais pu emprunter sur 15 ans, le dossier serait passé à la banque, mais il ne me serait rien resté du tout, donc problème en cas de vacance locative.

    • Julien dit :

      Je suis tout à fait d’accord avec ton commentaire, il faut savoir que je parle principalement des cas qui me concerne, c’est à dire investir jeune.
      Très belle opération en tout cas 🙂

  5. yannou77 dit :

    Mouai je suis pas trop d’accord, le raisonnement est un peu simpliste. Il faut tenir compte du TRI de l’opération et surtout de son coût d’opportunité.

    • Julien dit :

      Il y a bien entendu d’autres éléments à prendre un compte, mais à partir du moment où tu gagnes de l’argent c’est que tu as réussi ton investissement, pour moi cela est indéniable.

  6. Hum, je ne suis pas vraiment d’accord, en tout cas sur le ton que tu emploies Julien.

    « la banque va vous réclamer plus d’intérêt mais c’est le locataire qui va les payer donc ce n’est pas important »

    « mais à partir du moment où tu gagnes de l’argent c’est que tu as réussi ton investissement »

    Ou le commentaire de Tom :

    « Finalement peu importe la durée et le montant des intérêts, puisque ce sont vos locataires qui financent le bien. »

    Pour moi, c’est complètement fou de penser comme ça. Evidemment le principe est bon. Mais on emprunte à 20 ou 25 ans avec un taux plus élevé qu’à 12 ou 15 ! Donc c’est double peine, on paie plus d’intérêt plus longtemps !

    Pour moi, je trouve ça complètement dingue de contracter un emprunt pour du locatif sur 20 ans, et encore plus en se disant « C’est le locataire qui va payer ». 1 – Le locataire paie un loyer, il s’en fout de vos problèmes d’emprunt et 2 – Le locataire n’est pas forcément là tout le temps, enfin 3 – On se grève pour une bonne partie de sa vie au niveau de sa capacité d’emprunt.

    Quand il y a une vacance locative prolongée, on est bien content de rembourser du capital plutôt que de payer le banquier. C’est de l’épargne forcée plus que du salaire de banquier.

    Et je ne sais pas si vous imaginez la différence entre un prêt à 15 ans et un autre à 25 ? Simple : 10 ans de locataires en plus, à trouver, à gérer… Tout ça pour payer le banquier.

    Un investissement idéal est certainement un investissement qui s’autofinance, mais attention, pas à n’importe quel prix !!!

    Autre chose, sur un investissement non autofinancé : j’ai investi dans un garage il y a 2 ans, avec un prêt sur 5 ans à 2,7%. Ce n’est pas du tout autofinancé, mais pour 17,5K d’investissement avec une rentabilité brute de 4,8%, il était impensable que je me prenne un taux >3% sur plus de 12 ans !

    Ainsi, dans 3 ans, j’aurais un capital d’environ 20K que je pourrais revendre et utiliser comme apport pour autre chose ou continuer à louer pour augmenter ma capacité d’emprunt.

    Exemple 50K :
    10 ans à 3,30%+0,36% : coût : 10570 E
    20 ans à 3,80%+0,36% : coût : 25059 E

    Il faut mieux économiser 1 an à fond pour avoir une caisse destinée à payer le déficit de financement pendant 10 ans. Moi, filer 15K à mon banquier pour un même appartement, avec 10 ans d’emm***** de locataires en plus, je trouve ça de la folie.

    Pour moi,
    Emprunt : OUI ! Obligatoire !
    Autofinancement : OUI ! A partir d’un certain montant ou sauf si le bien est exceptionnel
    Durée du prêt : Le moins long possible ! Non de non ! 🙂

    • Julien dit :

      Malgré tout je reste toujours en accord avec mon article.
      Le but n’est pas de toucher quelque chose dans 10,15,20 ans mais tout de suite et en allongeant la durée du prêt les mensualités diminuent et il est plus facile d’avoir un loyers supérieur aux charges.

      • Niko dit :

        Emprunter le plus longtemps possible a 110 %
        Déjà crédit moins élever donc plus gros cash flow tous les mois
        Et beaucoup plus d’intérêt déductibles
        Taux d’endettement « annule » ( certaine banques estiment que si 75/80 % du loyer couvre le Credit alors en quelques sortes l’investissement ne portera pas préjudice sur le calcul de notre taux d’endettement )

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